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C'era una volta San Lorenzo: il quartiere consumato non piace più a nessuno

Cosa succede nella zona una volta simbolo del fermento sociale e immobiliare

Daniele Martinis

L’impressione generale è che negli ultimi anni San Lorenzo sia peggiorata molto. Il refrain sembra essere sempre lo stesso: "Non è mai stato un quartiere particolarmente facile, ma negli ultimi tempi è diventata invivibile". Tra spaccio, spazzatura, furti, movida selvaggia, e speculazione immobiliare San Lorenzo è un quartiere letteralmente consumato, sfigurato. E se qualche anno fa ci si veniva il pomeriggio a passeggiare il pomeriggio, tra un negozio di artigianato e una libreria, oggi ci si viene dopo il tramonto a caccia di alcolici a basso prezzo.

E’ un quartiere che si sta svuotando. Chiudono gli alimentari, le librerie, gli artigiani, la biblioteca dei bambini, il consultorio, gli spazi verdi. Resistono a fatica associazioni e spazi sociali, alcuni a rischio sfratto, mentre nel vuoto lasciato proliferano degrado e criminalità. Le famiglie se ne vanno, e le case valgono sempre di meno.

Per capire cosa sta succedendo proviamo a raccontare quanto sta accadendo dal punto di vista di chi, solitamente e per necessità, tende a vendere la bellezza del quartiere: le agenzia immobiliari.

Cosa succede a San Lorenzo?

I valori immobiliari delle case a San Lorenzo sono crollati nel corso ultimi anni di circa 1.000 euro al metro quadro. Aumentano invece le compravendite, secondo le agenzie contattate da RomaToday. Il calo dei valori sarebbe legato all’elevata offerta di case in vendita, ma anche, ammettono le agenzie, alla movida notturna e al degrado, oltre che alla scarsa manutenzione e al peggioramento delle condizioni dei palazzi.

Nonostante l’alto numero di case sul mercato e il calo dei valori immobiliari, si continua però a costruire: nel raggio di pochi isolati sono 10 i cantieri attualmente aperti, completati, o fermi. Si costruiscono mini-appartamenti e loft che, dicono le agenzie, non si riescono a vendere. 

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Mercato immobiliare: alcuni dati

A San Lorenzo le quotazioni immobiliari sono calate di circa 600 euro al metro quadro rispetto al 2015, 1.000 euro dal 2012, dati in linea con quelli dell’Agenzia delle Entrate. In generale dal 2010 il mercato romano ha registrato un calo medio dei valori immobiliari di circa il 30%. A San Lorenzo il ribasso ha riguardato soprattutto l’area compresa tra le Mura Aureliane, la via Tiburtina, Scalo San Lorenzo e il Verano. In pratica il cuore della movida. Se nel 2012 un bilocale da ristrutturare a Palazzo Lamperini era sul mercato a 240.000 euro, oggi lo stesso appartamento è valutato a 160.000. A San Lorenzo “alta” come la chiamano i sanlorenzini, la zona intorno a via dei Ramni, i prezzi sono invece stabili. La zona più a buon mercato è quella dello Scalo San Lorenzo, per la presenza della Tangenziale,  dove le case costano relativamente poco –mediamente 200.000 euro per un bilocale che locato frutta un utile stimato del 4% annuo. Il costo di un appartamento a San Lorenzo è oggi mediamente più basso rispetto alla vicina zona di viale Ippocrate.

Calano i prezzi, riparte il mercato

A San Lorenzo ci sono circa 6.125 unità abitative. Una delle agenzie immobiliari raggiunte da RomaToday ha concluso nel 2016 circa 180 compravendite; una seconda agenzia ha realizzato circa 30 compravendite a 3.500 euro al metri quadri, di cui il 70% ad uso investimento. I nuovi proprietari comprano per riaffittare soprattutto a studenti. Il 60% delle compravendite ha riguardato immobili di piccolo taglio, di 40 metri quadri, che si vendono bene; resistono i tagli medi, mentre i tagli superiori a 100 metri quadri difficilmente trovano acquirenti. 

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Stabili gli affitti

Sono stabili in generale gli affitti. Sono perlopiù studenti a locare, la maggior parte con un contratto transitorio per non residenti. Grazie alle agevolazioni fiscali introdotte con la cedolare secca e ai controlli effettuati sarebbero calati gli affitti in nero, che oggi riguardano più la popolazione straniera che quella studentesca. Secondo le agenzie il classico contratto 4+4 a San Lorenzo non esiste quasi più.

Non è un quartiere per famiglie

Si comprano soprattutto tagli piccoli: San Lorenzo non attrae le famiglie. Il target degli acquirenti è cambiato, come è cambiata la frequentazione del quartiere. La movida notturna, la chiusura di tanti negozi di vicinato, la scomparsa degli artigiani, la carenza di servizi pesano sul mercato immobiliare. “Nessuna famiglia oggi compra casa vicino Piazza dell’Immacolata. Si resta 10, 15 anni, ma poi ci si trasferisce altrove” dice un agente immobiliare. I nuovi residenti insomma non restano e sembrano quasi pentirsi.

Tanti abitati, meno servizi, poca cultura

Un circolo vizioso? San Lorenzo è il quartiere con la più alta densità abitativa del II Municipio: 55.847 residenti per chilometro quadrato, senza considerare le zone denominate Verano e Reti, contro i 2.431 residenti della zona Parioli-Muse, secondo dati del piano, appena fallito, del porta a porta Ama.

Eppure negli ultimi anni sono calate le iscrizioni nelle due scuole pubbliche del quartiere, le scuole Saffi e Borsi, che vivono una situazione di declino e rischio chiusura a causa del taglio di fondi e la scarsità di strutture. La biblioteca dei bambini nella scuola materna ha chiuso per decisione del Sistema Biblioteche, gli spazi verdi sono pochi o inaccessibili  e le attrezzature sono minime.

Pochi gli spazi per lo sport. Per l’ex Campo sportivo di Via de Lollis erano stati stanziati fondi comunali per la costruzione di una piscina pubblica, scomparsi mentre la proprietà dell’area, interessata da importanti ritrovamenti archeologici, viene rimpallata tra l’Università, che ne voleva fare un parcheggio, e il Comune.

I cittadini chiedono la realizzazione di un parco archeologico. Il Campo dei Cavalieri di Colombo, spazio pubblico gestito da una società ecclesiastica, è a pagamento. Le librerie faticano a restare aperte anche a causa dei costi degli affitti: alcune hanno chiuso. Gli artigiani poi se ne sono andati quasi del tutto. San Lorenzo è per tradizione ricca di associazioni e spazi sociali che oggi tentano di ricucire il tessuto sociale del quartiere. Alcuni oggi sono sotto sfratto o minacciati di sgombero, nonostante l’offerta gratuita e autogestita di servizi e cultura. 

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Il nuovo e il lusso non vanno

Nonostante il calo dei valori immobiliari e l’aumento delle case in vendita a San Lorenzo si continua a costruire. Erano 23 le situazioni di trasformazione censite dal Municipio nel 2014, tra permessi a costruire, DIA; SCIA e trasformazioni con procedura Piano Casa. Attualmente sono 10 le nuove costruzioni di mini-appartamenti e loft di lusso in corso, completate, o ferme per vicende giudiziarie. Le tipologie in costruzione non son rivolte né alle famiglie, né alla popolazione studentesca, né a quella anziana che permane nel quartiere. Il target delle nuove case in costruzione sarebbe costituita da stranieri e professionisti. Ma “il nuovo non va”: la domanda di questa tipologia di case a San Lorenzo non c’è, e le case sono ad oggi perlopiù invendute, confermano le agenzie immobiliari locali.

Rigenerazione urbana privata e case invendute

Due società distinte che gestiscono la vendita dei nuovi appartamenti in costruzione hanno contattato una delle agenzie immobiliari locali con la richiesta di assistenza per la vendita delle case, che non va a gonfie vele. L’agenzia ha rifiutato l’incarico, perché a San Lorenzo la domanda di mini-appartamenti di lusso, semplicemente, non c’è. "A quel prezzo", spiega l’agenzia, "si può comprare benissimo altrove, anche in Via Veneto". Poi ammettono candidamente: "A San Lorenzo difficilmente si può speculare"

Se i privati ci provano, la grande assente è la regia politica della trasformazione in corso. I progetti edilizi vanno avanti, grazie anche alla mancata approvazione del Progetto Urbano San Lorenzo, il piano pubblico partecipato di ridefinizione del quartiere, iniziato nel lontano 2004 a mai concluso, in controtendenza con la domanda di case a San Lorenzo. 

Già con il porta a porta Ama San Lorenzo è stato un quartiere “esperimento”, fallito. A catena, sembrerebbe fallire anche l’esperimento di rigenerazione urbana di iniziativa privata: dove non funziona neanche la raccolta dei rifiuti le case di lusso restano invendute. 

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