Casa, Roma primo mercato in Italia ma crescono solo i prezzi delle abitazioni di pregio

Una crescita del 4,7 per cento del 2019 rispetto al 2018 per il mercato immobiliare romano, primo in Italia per numero di compravendite. Continuano a calare, però, prezzi, anche se con minore intensità rispetto agli anni della crisi. Con un dato in controtendenza: le abitazioni nuove di lusso aumentano il proprio prezzo dell’1,2 per cento nelle zone di pregio e dello 0,8 per cento nelle aree centrali. Sono stati illustrati oggi presso la sede dell’Ance Roma -Acer, Associazione Costruttori di Roma e Provincia, i risultati del report di Nomisma sul mercato immobiliare residenziale di Roma, con un focus sulle abitazioni di pregio di nuova costruzione.

Un confronto aperto con i rappresentanti delle associazioni di categoria e con operatori economici del mercato del real estate, moderato dalla giornalista Paola Pierotti, al quale sono interveuti Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma, Nicolò Rebecchini, presidente Ance Roma -Acer, Domenico Cefaly, presidente e amministratore delegato Green Stone Sicaf Spa, Francesco Bedeschi, GBC Chapter Lazio, Carlo Muratori, presidente Giovani Imprenditori Ance Roma -Acer.

Tra i dati emersi si rileva che Roma resta il primo mercato italiano per numero di compravendite di abitazioni. La tendenza espansiva è continuata anche nel 2019 (+4,7% sul 2018) e, secondo le stime Nomisma, raggiunge oltre 33mila transazioni. Le zone del centro storico e semicentrali si mantengono piuttosto dinamiche, alimentate dall’interesse da parte della domanda per la prima casa o per la sostituzione o ancora investimento. Pur in un contesto di soddisfacente intensità della domanda e delle compravendite, emerge dai dati di Nomisma, le quotazioni medie delle abitazioni romane continuano a scendere, anche a causa della mancanza di prodotto nuovo disponibile, dello stock abitativo datato e dei pochi permessi di costruire.

Diverso il caso per il segmento di pregio, come ha segnalato Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma: “Anche se i valori di mercato delle abitazioni romane continuano a diminuire, sebbene con minore intensità rispetto agli anni più acuti della crisi, si evidenzia nell’ultimo anno un lieve recupero per le abitazioni di lusso nuove, con un + 1,2% per le zone di pregio e un + 0,8 % per le aree centrali, nel II semestre 2019/I semestre 2019”, per Dondi dall’Orologio “appare verosimile che, come rilevato in altre grandi città il segmento di pregio si comporti da anticipatore della ripresa del mercato immobiliare di Roma che, ancora oggi, nel complesso sconta un ritardo rispetto ad altri contesti”.

Come si legge in una nota, le aree di pregio nella Capitale oggi si collocano nel centro storico e nei quartieri residenziali delle zone semicentrali, quest’ultime con un preciso identikit: quartieri residenziali verdi, con vista panoramica, vicini ai servizi alla rete di trasporto. Nelle zone centrali il mercato è alimentato da una domanda di acquisto ad uso familiare - prima casa o sostituzione - e da una componente di investimento interessata a immobili di piccole e medie dimensioni di prestigio. La ripresa delle compravendite nelle zone di pregio ha effetti sulle quotazioni di mercato delle abitazioni,che tendono mediamente ad un rialzo, seppur di entità modeste.

Esaminando i casi studio degli interventi di pregio di nuova costruzione a Roma, si spiega ancora nel report di Nomisma, si evidenziano alcune caratteristiche distintive: concept su misura anche per l’interior (con la presenza di terrazze, giardini privati e box auto), architettura e design contemporaneo, facilitiesin dotazione  (domotica), servizi condominiali premium (area fitness, smart concierge, shopping online storage), accessori per il benessere psico-fisico dei residenti, certificazioni di qualità in termini di sostenibilità ambientale. Per quanto riguarda le quotazioni, che incorporano nell’offerta la qualità del costruito e i servizi all’abitare, i top prices medi nel centrostorico di Roma variano tra 8.500 euro e 16.000 euro al metro quadro.

Piazza di Spagna, via Giulia, Fontana di Trevi rappresentano le zone più pregiate della città in termini di offerta commerciale. Anche le zone semicentrali rappresentano importanti aree per lo sviluppo di nuovi prodotti di pregio, con un range di prezzo che va da un minimo di 6.300 euro ad un massimo di 11.500 euro al metro quadro, come ad esempio Parioli (P.zza Pitagora), Aventino (P.zza Albania), Trieste (Villa Ada), Monte Mario (P.zza Socrate). E sul mercato della Capitale iniziano ad affacciarsi nuovi operatori con solide esperienze nel mercato milanese, esportando modelli che hanno già superato il test del capoluogo lombardo.

Gli indicatori di mercato di Roma sono questi: i prezzi medi di vendita sono aumentati in centro dello 0,8% nell'ultimo semestre e dello 0,2% a livello annuo rispetto al 2018. In semicentro la variazione semestrale e' del -2,3% mentre quella annua segna un -3,1%. In periferia si registra un -2,1% si base semestrale e un -3,6 su base annua. Le zone di pregio segnano un +1,2% su base semestrale e di un +2,4% su base annua. I prezzi medi di Roma, quindi, attestano su un -1,1% su base semestrale e su un -1,8% annuo.

“Il report di Nomisma mette in evidenza come il mercato immobiliare a Roma stia avendo una ripresa per le abitazioni ubicate in zone centrali o comunque di pregio, ancor più accentuati se riferiti a nuove costruzioni” ha dichiarato Nicolò Rebecchini, presidente di Ance Roma –Acer. “Soffrono però le periferie, per la mancanza di servizi, infrastrutture e trasporti. La vetustà del patrimonio edilizio, costruito per l’85% prima degli anni ’90, risulta carente sotto il profilo della sicurezza legata alle norme sismiche e della sostenibilità ambientale, in termini di consumi. Occorre coinvolgere anche le zone “non di pregio” nella ripresa immobiliare, attraverso progetti di rigenerazione utilizzando modelli innovativi”.

Altro punto “su cui il report fa chiarezza”, ha proseguito Rebecchini “è il raffronto tra Roma e Milano sia in termini di valori immobiliari,che di progetti di sviluppo (9,6 mld di Milano contro i 4,6 mld di Roma). Un disallineamento economico che caratterizza da sempre queste due realtà territoriali, che, più di porsi come città incompetizione tra loro, dovrebbero, per gli specifici ruoli ricoperti, interagire per la crescita del Paese. La sistemica sinergia tra i diversi livelli istituzionali e la conseguente continuità amministrativa ha favorito la città milanese rispetto a quella romana: è arrivato il momento di farne virtù, abbandonando il clima troppo spesso rissoso tra le forze politiche”.

Domenico Cefaly, presidente e amministratore delegato di Green Stone, primaSicaf immobiliare multicomparto, vigilata dalla Banca d’Italia ha spiegato: “Ci fa piacere apprendere dai dati presentati oggi da Nomisma che Roma si dimostri ben disposta verso l’immobiliare nuovo di pregio, a conferma delle nostre valutazioni su questa specifica nicchia di mercato, che vediamo caratterizzata da transazioni in crescita, tenuta dei prezzi e generazione di plusvalore, quando viene declinata con fattori di qualità e attrattività. Il tema dello smart living e dell’offerta di servizi e facilitieslegati all’abitare rispecchia la nuova tendenza della domanda e caratterizza i più recenti concept abitativi. I nuovi sviluppi, anche nella Capitale, vanno in questa direzione, incorporando nel prezzo i plus offertie concentrandosi in aree di pregio al di fuori del centro storico, capaci di soddisfare i nuovi bisogni abitativi emergenti”.