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Case Enpam di Fontana Candida, ora la vendita diventa un caso

Asia Usb ha inviato una diffida indirizzata all’Enpam, alla cooperativa degli inquilini e alle istituzioni competenti in materia di Politiche abitative

“Quando il piano di vendita delle case in cui viviamo è entrato nelle fasi finali abbiamo iniziato a preoccuparci. Ma quando sono arrivate le lettere per molti di noi è scattato l’allarme”. Anna (nome di fantasia) è una delle inquiline delle case di proprietà dell’Enpam, l’ente previdenziale dei medici e degli odontoiatri, che nel 2012 ha avviato le procedure per la dismissione del suo patrimonio abitativo, ubicato soprattutto a Roma.

Oltre 4.500 unità immobiliari, la maggior parte delle quali, circa 3700, sono già state dismesse. La firma degli ultimi rogiti, fanno sapere dall’Enpam, è prevista per il 31 dicembre 2020. Anna vive in uno dei quartieri dove le operazioni di vendita si stanno concludendo proprio in questi giorni: Fontana Candida, oltre 270 appartamenti dislocati in 13 palazzine in via Degas, via Braque, via Paul Klee e via Mondrian, tra i quartieri di Borghesiana e Torre Gaia. 

Nella condizione di Anna ci sono molti altri inquilini che, a partire da settembre, preoccupati di non riuscire a portare a termine l’operazione, si sono rivolti al sindacato Asia Usb che ha prima richiesto e ottenuto un incontro in Regione e poi, lunedì scorso, ha inviato una diffida indirizzata all’Enpam, alla cooperativa degli inquilini e alle istituzioni competenti in materia di Politiche abitative, dai ministeri a Comune e Regione, chiedendo di intervenire fornendo maggiori informazioni e verificando le modalità della determinazione del prezzo di vendita. Il documento è stato firmato da sessanta inquilini, ma, racconta Anna, “lunedì si sono presentati molti altri dicendo di essere disponibili a firmare”. 

Anna ha 67 anni e vive nell’appartamento di via Klee, 60 metri quadrati circa, dal 1983. “Sono 37 anni che pago l’affitto e, come me, quasi tutti gli inquilini si sono trasferiti in queste palazzine negli anni Ottanta. Siamo quasi tutti anziani. Chi ha un reddito inferiore ai 42 mila euro, come nel mio caso, versa un affitto agevolato, per gli altri l’importo è pari a quello del libero mercato”. 

Enpam ha iniziato le operazioni di vendita nel 2012. Il patrimonio abitativo era stato acquisito tra gli anni Settanta e Ottanta, un periodo in cui quasi tutti gli enti previdenziali investivano sul mattone affittando casa a prezzi agevolati a decine di migliaia di persone. A partire dal primo decennio degli anni Duemila quasi tutte le casse di previdenza, privatizzate con una legge del 1993, hanno dismesso questi immobili, ormai bisognosi di costosi interventi di ristrutturazione, vendendoli agli inquilini, mettendoli sul mercato o trasferendoli in fondi immobiliari. Per molte famiglie questo ha portato a sfratti e aumenti del canone di affitto. Le modalità di vendita dell’Enpam sono state stabilite in un accordo sottoscritto nel 2012 con i sindacati: cessione degli interi stabili tramite la costituzione di cooperative di inquilini, che, come scrive lo stesso Enpam sul proprio sito, nella maggior parte dei casi si sono affidate a un consorzio del settore per essere assistite. Sono quindi le cooperative che procedono all’acquisto in blocco di tutti gli appartamenti. Il prezzo parte dai valori di mercato stabiliti dall’Agenzia delle entrate per le rispettive zone con uno sconto del 30 per cento dal momento che gli immobili vengono acquistati in blocco. Chi non può comprare ha la facoltà di stipulare un contratto d’affitto di 8 anni che per quanti presentano un reddito Isee inferiore ai 42mila euro è agevolato. Coloro i quali hanno più di 67 anni possono acquisire il solo diritto d'abitazione vitalizio. 

“Gli inquilini del comprensorio di Fontana Candida”, fa sapere Enpam a Romatoday, “si sono costituiti in cooperativa dal 2008. Le trattative vanno dunque avanti da molti anni e sono culminate in un’offerta irrevocabile di acquisto inviata il 15 settembre 2020 per procedere al rogito entro il 31 dicembre 2020. Secondo le regole definite da Fondazione Enpam con i sindacati degli inquilini, ora l’ente è vincolato a vendere con le modalità e le tempistiche previste”.
Nonostante la vendita di queste case non sia stata un fulmine a ciel sereno, Anna e molti altri inquilini oggi, complici anche le difficoltà economiche legate alla pandemia di Coronavirus, denunciano di non essere nelle condizioni di riuscire a portare a termine la procedura di acquisto. “Le lettere da parte della cooperativa sono arrivate il 23 novembre”, racconta Anna. “Abbiamo tempo solo fino al 15 dicembre (22 giorni in tutto, ndr) per comunicare se abbiamo intenzione di procedere all’acquisto o se optare per le soluzioni alternative. Per ottenere un mutuo abbiamo invece tempo fino al 22 dicembre, una data successiva all’accettazione dell’opzione dell’acquisto. Cosa succede se dopo aver aderito scopriamo di non avere accesso a un mutuo? Avremo ancora tempo di stipulare un contratto d’affitto? Non c’è chiarezza”. Secondo il racconto di Anna “per tantissime persone si sta rivelando difficile ottenere un mutuo. Prima di tutto perché, con l’emergenza Covid, è difficile mettersi in contatto con la banca che è stata indicata per l’operazione. Inoltre perché molti di noi sono anziani e in questo momento di crisi non hanno parenti che possano avanzare garanzie economiche. Io, per esempio, ho mia figlia in cassa integrazione. Come faccio a ottenere un mutuo? Non sono indicati nemmeno gli importi per chi sceglie la strada del vitalizio. Anche i costi di consulenza della cooperativa inseriti nel prospetto delle spese non ci sono stati spiegati. Non siamo stati informati correttamente”. Replica Enpam a Romatoday. “Pur non essendo obbligati, chiediamo periodicamente informazioni sulla concessione dei mutui e ci è stato comunicato che non ci sono criticità”.

Infine, i lavori di manutenzione. “Queste palazzine sono ormai vecchie e in molti casi non sono mai state ristrutturate. In alcuni appartamenti ci sono infiltrazioni, pavimenti sollevati, umidità. Anche gli impianti elettrici e idrici sono da rifare. A me sono stati chiesti circa 100mila euro. Che convenienza abbiamo nell’acquistare queste abitazioni?”. Il prezzo totale al quale saranno vendute in blocco le palazzine è di 30 milioni e 600 mila euro. Enpam però precisa: “Il prezzo tiene conto dello stato di manutenzione e dello stato di vetustà dell’immobile. La congruità del prezzo è stabilita da un soggetto terzo indipendente”.

Il nodo della manutenzione non è l’unico che viene sollevato in relazione al prezzo di vendita. Il sindacato Asia Usb, che sta seguendo questo nutrito gruppo di inquilini, denuncia che “gli appartamenti in questione rientrano in un piano di zona e che quindi sono stati costruiti come edilizia agevolata”, spiega Angelo Fascetti di Asia Usb. E’ scritto anche nella perizia giurata del settembre del 2019 fatta redigere dalla cooperativa: “Il complesso immobiliare costituito da tredici edifici fa parte del comprensorio Fontana Candida, inserito nel piano di zona 25 ai sensi della legge 167 del '62 (quella che regola l’acquisizione delle aree per l’edilizia popolare, ndr)”. Continua Fascetti: “Nella convenzione preliminare stipulata tra il Comune di Roma e la società di costruzioni viene stabilito anche un vincolo per il prezzo di vendita che avrebbe avuto la durata di dieci anni a decorrere dalla data di rilascio delle licenze di abitabilità. Licenze che però, come viene scritto anche nella perizia, non risultano”. Per questi motivi il sindacato con la diffida ha sollecitato gli enti pubblici competenti in materia “a verificare la correttezza del prezzo di vendita. La Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza del settembre del 2015, ha stabilito chiaramente che questi vincoli non si estinguono con la vendita ma la funzione pubblica resta legata all’immobile”. Interpellata in merito Enpam replica: “Abbiamo già venduto con successo migliaia di abitazioni. Ogni volta che sono state sollevate criticità prima del rogito sono state affrontate e risolte, e questo caso non farà eccezione. Teniamo a sottolineare, comunque, che la procedura per questa dismissione è partita nel 2012 e le regole sono state condivise con i sindacati degli inquilini maggiormente rappresentativi”.

Asia Usb però chiede a Roma Capitale e alla Regione Lazio “di interessarsi alla vicenda per evitare che la finalità dell'edilizia nata con lo scopo di dare casa ai ceti meno abbienti possa essere vanificata”.

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