Bonus ristrutturazioni: "Molti edifici a Roma faticano a richiederlo"

Romatoday ha intervistato il vicepresidente dell'Ordine degli Architetti, Christian Rocchi

Per dare dei numeri è ancora presto ma il bonus edilizio a Roma fa fatica a decollare. Secondo gli addetti ai lavori, proprietari di casa e condomini che hanno intenzione di avanzare richiesta del cosiddetto ‘ecobonus’, che permette detrazioni del 110 per cento per ristrutturazioni che comportano una riqualificazione energetica degli edifici, effettuate dal primo luglio 2020 a fine dicembre 2021, non avranno vita facile. Romatoday ha chiesto al vicepresidente dell’Ordine degli Architetti di Roma, Christian Rocchi, quali sono i principali ostacoli di questa misura per la sua categoria professionale. 

Il problema principale alla base è la questione della legittimità urbanistica. È possibile presentare richiesta di detrazione al 110 per cento solo se la provenienza urbanistica del bene è perfettamente legittima”, esordisce. Con una premessa: “Questa attestazione è necessaria per qualsiasi tipo di intervento edilizio non solo per le detrazioni al 110 per cento”. Per dimostrarla ci sono tre possibilità: “I documenti del primo accatastamento, la concessione in sanatoria relativa a uno dei tre condoni e la licenza edilizia che oggi è chiamata permesso a costruire”.

Secondo Rocchi il problema sorge soprattutto per gli immobili costruiti dal ‘39 al ‘67. “In questi anni i criteri per la legittimità urbanistica non erano così stringenti. Per esempio, se c’erano piccole modifiche come una finestra in più sul prospetto o un balcone un po’ più grande, in sede di rilascio dei certificati di abitabilità o di agibilità dell’edificio queste modifiche venivano risolte con la dicitura ‘piccole difformità non sostanziali’”.

Oggi la normativa è più stringente. Spiega ancora Rocchi: “Queste difformità sono diventate sostanziali con il risultato che anche piccole varianti creano difficoltà enormi”. La quasi totalità degli edifici costruiti a Roma tra il ‘39 e il ‘67, secondo il vicepresidente dell’Ordine degli Architetti di Roma, presenta questo problema. Ed è sempre in un periodo successivo a quella fascia che sono subentrati alcuni dei vincoli, sia diretti sia di ‘area’ come quelli paesaggistici, che interessano molti edifici della Capitale il cui centro storico è riconosciuto come patrimonio Unesco.

Anche in questo caso l’accertamento di conformità urbanistica richiede diverso tempo. In relazione a questo iter sono due gli esiti possibili: se la difformità è coerente con i vincoli viene richiesto di pagare una sanzione all’amministrazione ma non è necessaria alcuna messa in ripristino. Nel caso in cui la difformità invece ci sia l’ente preposto sono le sovrintendenze ministeriali” che dovranno esprimersi su eventuali sanzioni o sui lavori necessari per il ripristino dell’edificio. “Solo al termine di questo iter è possibile richiedere al Comune l’accertamento della conformità urbanistica”.

Il problema principale di questo modo di procedere è il tempo, sottolinea ancora Rocchi. “Non si tratta di tre o quattro mesi. Sanare un bene può richiedere anche un anno di tempo. E considerando che quasi tutti gli edifici di Roma costruiti fino al ‘67 presentano questo problema è possibile comprendere l’impatto di questa situazione sullo sviluppo del settore edilizio della città”. Per questo motivo l’Ordine degli Architetti sta pensando di chiedere una “proroga dello strumento e l’introduzione di modalità più semplici per ottenere l’accertamento di conformità, magari riconoscendo una gradualità delle difformità, tornando alla formula delle ‘piccole difformità non sostanziali’. Qui le posizioni sono diverse e c’è chi sostiene che si tratti di un ‘condono mascherato’ ma se un abuso edilizio dev’essere un fatto ostativo una finestra o un pezzettino in più di balcone non può bloccare tutto”.

Anche l’organizzazione dell’archivio del Comune di Roma va messa sul tavolo delle difficoltà relative al buon esito del bonus edilizio. Un problema già sollevato durante la quarantena dal presidente dell’Ordine degli Architetti di Roma, Flavio Mangione, che aveva spiegato a Romatoday la difficoltà di lavorare in smart working senza un archivio informatizzato.

Il primo passo per attestare la legittimità urbanistica è l’accesso all’archivio comunale”, continua Rocchi. “Il Comune sta procedendo con la scannerizzazione dei documenti ma moltissimi sono ancora cartacei ed è difficile trovarli. A volte i documenti ricercati sono all’interno di altri fascicoli. Per ottenere una risposta ci vuole molto tempo, anche quattro o cinque mesi e quando la risposta arriva, nella maggior parte dei casi ci sono difformità. Due anni non bastano”. A pesare, conclude Rocchi, è anche la responsabilità richiesta al tecnico: “Per accedere alle detrazioni del 110 per cento il tecnico deve rilasciare un alto numero di asseverazioni e se certifica qualcosa di inesatto in sede di giudizio potrebbe essere chiamato a versare allo Stato ciò che lo Stato ha dato al cliente”.

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