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Cosa cambia con la nuova delibera sulle affrancazioni? La spiegazione dell'esperto

L'avvocato Andrea Lamonaca si occupa di affrancazioni e trasformazioni dal 2017, quando venne chiamato dal Cdq Torraccia: "Il comune deve ampliare i piani di zona che godono del diritto di trasformazione"

La delibera sulle affrancazioni approvata in assemblea capitolina il primo febbraio segna un punto di svolta rispetto al caos amministrativo che riguarda i piani di zona. Allo stesso tempo traccia una linea di demarcazione netta tra chi, all'interno di medesimi quartieri in edilizia convenzionata, si trova in diritto di superficie e chi invece in diritto di proprietà. 

La distinzione è fondamentale, perché è intorno a questa che ruota l'atto che ha beneficiato dell'ok dei consiglieri capitolini. Per spiegarlo nel dettaglio, RomaToday ha interpellato l'avvocato Andrea Lamonaca, socio e legale dell'associazione regionale edilizia popolare (Arep) e dal 2017 in prima linea per tutelare i diritti dei proprietari all'interno dei piani di zona. 

Prima, per rendere interpretabile da tutti la vicenda, proviamo a fissare una sorta di glossario dei termini.

  • Diritto di superficie

Se si acquista un immobile all'interno di un piano di zona in diritto di superficie, significa che non si è proprietari del terreno sul quale è stato costruito l'edificio. La proprietà, infatti, è del comune di Roma che ha concesso l'area ad una società edile tramite una convenzione che può durare fino a 99 anni. 

  • Diritto di proprietà

Chi si trova in diritto di proprietà è più avvantaggiato di chi è solo in diritto di superficie. In questo caso anche il terreno sul quale è edificato l'immobile è di proprietà dell'intestatario dell'appartamento, ma i vincoli sul prezzo massimo di vendita o locazione restano, perché stabiliti dalla convenzione stipulata tra comune di Roma e società edile. 

  • Trasformazione

Il diritto di superficie può essere trasformato in diritto di proprietà, su richiesta del proprietario dell'immobile, ma solo in determinati piani di zona (attualmente 14). Lo si fa tramite una pratica, che comporta il pagamento di una cifra stabilita dal comune. I 14 piani di zona nei quali i proprietari possono presentare richiesta di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sono i seguenti: Acilia (piani di zona 10V), Casal Boccone (C14), Casale del Castellaccio (D4), Casilino (23), Dragoncello (11V), Laurentino (38), Palocco (53), Serpentara II (5), Spinaceto (46), Tor De Cenci (47 e 48), Torraccia (C1), Torresina (B32), Torrevecchia II (80), Val Melaina (6).

  • Affrancazione

E' la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione (o locazione), esistente all'interno di un piano di zona, tramite il pagamento di un corrispettivo al comune. Un 'obolo' che prima del 2018 era frutto di complicati calcoli stabiliti dall'amministrazione capitolina, dopodiché è diventata una cifra quasi fissa: massimo 5.000 euro per immobili fino a 125 metri quadri, massimo 10.000 euro per immobili più grandi. Pagato l''obolo', chi vende o affitta può farlo senza vincoli, a prezzo di mercato. 

Avvocato, ci spieghi innanzitutto cosa cambia da oggi con la nuova delibera.

"Rispetto alla precedente situazione, molto. Perché prima il comune prevedeva il pagamento di un obolo per eliminare il vincolo, la cosiddetta affrancazione, sia in diritto di superficie sia in diritto di proprietà. Specifico che l'edilizia convenzionata è di due tipi: quello in cui il comune rimane proprietario del terreno, quindi chi compra casa ha solo il diritto di superficie, e quello in cui invece il diritto di proprietà è in capo al proprietario di casa, ma restano dei vincoli di alienazione (vendita e affitto) stabiliti dalla convenzione fatta all'interno del piano di zona". 

Ora invece chi è in diritto di proprietà non dovrà più pagare l'obolo (e il notaio). 

"Si riconosce un fatto, tra l'altro già previsto dalla norma ma disconosciuto fino ad oggi dal comune, che chi si trova in diritto di proprietà non deve più pagare l'affrancazione. Ma c'è dell'altro: devono essere trascorsi vent'anni dall'inizio della convenzione". 

Quanti sono i romani che beneficeranno della nuova delibera? 

"Difficile dirlo, ma per arrivarci basti pensare che attualmente la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è possibile solamente in 14 piani di zona su 150 totali. Poi ci sono quelli che sono nati già in diritto di proprietà. Grossomodo, su 250.000 romani nei piani di zona, parliamo di un quarto. Il problema è che dopo la sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione del 2015 (quella che ha confermato il vincolo di prezzo, ndr) il comune non ha quasi più lavorato le pratiche di trasformazione, rallentando moltissimo i tempi. Il motivo non si conosce, ma è un dato di fatto". 

E' importante sottolineare che i 20 anni, per chi è in diritto di proprietà, si devono calcolare dalla firma della convenzione originale tra costruttore e comune

Si aspetta ricorsi da chi ha già pagato l'affrancazione, essendo in diritto di proprietà e a 20 anni dall'inizio della convenzione?

"Dipende se l'affrancazione è stata pagata prima o dopo l'entrata in vigore della legge 136 del 17 dicembre 2018, che ha rimodulato il costo della rimozione del vincolo. Chi lo ha fatto dopo, può essere rimborsato tanto che il comune, soprattutto dopo quanto deciso dal Mef il 28 settembre 2020, ha inserito nel testo della determina di affrancazione questa possibilità. Il problema è che il comune non sta riconoscendo questi rimborsi, quindi prevedo diverse azioni legali".

Invece, riguardo la trasformazione da diritto di superficie a diritto di proprietà, a quanto ammonta l'obolo?

Grazie alla legge 108 del 2021 i cittadini devono pagare fino ad un massimo di 5.000 euro per appartamenti sotto ai 125 mq e fino a 10.000 euro per quelli sopra. Idem per le affrancazioni. Prima, invece, le somme erano altissime, si arrivavano a pagare 60.000 euro per una trasformazione e 40.000 euro per un'affrancazione, quindi chi doveva avviare entrambe le pratiche si trovava a spendere più per questo che per l'appartamento in sè. 

Avvocato, quali dovrebbero essere i passi successivi da parte del comune per ampliare la platea di romani che possono beneficiare della nuova delibera e normalizzare le situazioni di centinaia di migliaia di famiglie?

"Innanzitutto aumentare gradualmente i piani di zona trasformabili. Ce ne sono 10 già previsti, oltre ai 14 che già godono di questa possibilità. Anche perché lo scopo della legge sui piani di zona non era certo quello di bloccare il mercato immobiliare, ma di dare casa a chi altrimenti non se la sarebbe potuta permettere, evitando speculazioni. Dunque, trascorso un periodo consono di tempo affinché non si crei speculazione, si può permettere ai proprietari di vendere senza alcun vincolo. C'è da dire, però, che non tutti i 150 piani di zona sono definiti: in diversi casi ci sono contenziosi aperti rispetto agli espropri, quindi in quel caso la trasformazione non è fattibile". 

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Ma immaginiamo che non sia sufficiente.

"No, l'altro passo sarebbe quello di snellire fortemente la burocrazia. Ad oggi il comune ha tempi lunghissimi e questo influisce negativamente su chi acquista e chi vende, creando contenziosi tra le due parti. Le agenzie immobiliari sono poco informate, quindi fanno fissare i rogiti a distanza non troppo lunga rispetto al compromesso, ma i tempi del comune sono più lunghi e alla fine ci si scontra. Il comune deve intervenire, perché così si mandano le persone per strada". 

La delibera comunale approvata il primo febbraio riguarda solo chi si trova in diritto di proprietà e dopo vent'anni dall'inizio della convenzione. Tutti gli altri dovranno ancora pagare l'affrancazione per eliminare il vincolo sul prezzo massimo di vendita e locazione

La delibera avrà effetti anche su chi ad oggi si trova invischiato in cause legali da decine di migliaia di euro, ovvero rimborsi che gli acquirenti chiedono agli ex proprietari per aver pagato un immobile un prezzo superiore rispetto al vincolo stabilito dalla convenzione?

"No, in realtà sposta poco. Perché i contenziosi sono quasi tutti sul diritto di superficie e grazie all'ultima sentenza della Corte Costituzionale del settembre 2021, che è intervenuta definendo in sostanza costituzionale la legge 'salva-venditori', agli ex proprietari è sufficiente pagare l'affrancazione per risolvere la questione. Così facendo si ristabilisce l'equilibrio iniziale, perché chi acquistava era consapevole di pagare per un diritto di superficie, non di proprietà. 

Chiudiamo con la sua esperienza: quando ha iniziato a occuparsi di affrancazioni, diritto di superficie, diritto di proprietà, trasformazioni?

"Nel 2017, con il comitato di quartiere di Torraccia. Probabilmente siamo stati i primi a partire. Il loro è uno dei piani di zona trasformabili e tra il 2008 e il 2012 buona parte degli abitanti ha acquistato il diritto di proprietà. Nei loro atti di compravendita c'era scritto nero su bianco che i vincoli sarebbero decaduti dopo vent'anni, esattamente come deciso adesso dal comune con la nuova delibera. Da me però sono venuti dal 2015 in poi perché il comune stesso gli chiedeva di pagare l'affrancazione, con i vincoli già decaduti. Siamo andati in tribunale, è iniziata la causa, il comune ci ha contestato le carte smentendo se stesso, ora per fortuna è tornato indietro. Adesso la causa è finita e aspettiamo di sapere se ci verrà data ragione". 

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