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Lunedì, 27 Maggio 2024
Economia

Mercato immobiliare: al centro di Roma prezzi stabili ma sempre più affitti brevi. Calano le richieste di mutuo

I dati di fine 2023 confermano il trend della Città Eterna, sempre più influenzata dal Giubileo ormai alle porte. Nell'anno dei tassi alle stelle, sempre meno famiglie chiedono un finanziamento

I prezzi delle case a Roma nel corso del 2023 sono rimasti tutto sommato stabili. Il mercato non ha fatto registrare, in media, particolari impennate. La Capitale, secondo gli ultimi dati a disposizione, ha visto un incremento di appena lo 0,7% tra il primo e il secondo semestre dello scorso anno. Peccato, però, che sembra meno famiglie possano permettersi di accedere al credito e ottenere un mutuo: c'è stato un calo di quasi il 30% del volume di finanziamenti erogati dalle banche tra il 2022 e il 2023. 

I prezzi delle case a Roma

Partendo dal mercato immobiliare e del valore degli immobili, secondo l'analisi del Centro Studi Tecnocasa a Roma nelle zone centrali i prezzi sono rimasti pressoché invariati. Ma cresce l'investimento finalizzato alle case vacanza e affitti brevi. Un fenomeno che registra valori positivi ormai da qualche anno e si sta intensificando con l'avvicinarsi del Giubileo. "Anche chi acquista grossi tagli - spiega Raffaele De Paola - lo fa per poi frazionarli, in particolare in zona Prati". Non a caso uno dei quartieri, tra quelli più nel mirino per la vicinanza a San Pietro, dove studenti e lavoratori fanno sempre più fatica a trovare una stanza in affitto: ci sono (quasi) solo airbnb e affittacamere. 

Al centro fino a 15mila euro/mq

Le altre zone interessanti per gli investitori, anche provenienti dall'estero, sono quelle del Tridente, in testa piazza del Popolo. Si va dai 6.500 agli 8.000 euro al metro quadro per appartamenti con affaccio sul Tevere o su piazza Cavour a Prati. Quasi inaccessibili per un target che non sia molto benestante i tagli piccoli ma ristrutturati nelle zone più centrali: si toccano punte di 10, anche 15.000 euro al metro quadro. D'altronde, come fanno notare anche da Tecnocasa, l'esplosione degli affitti brevi "sta portando a una riduzione dell'offerta residenziale". Qualcosa si trova ancora, a Prati: bilocali in affitto a 1.300 euro al mese, o 1.600 nelle zone più centrali. Ma l'offerta "è in forte diminuzione". 

tabella tecnocasa variazione prezzi roma

Tra Tiburtina e Pietralata affitti più cari

Spostandoci tra Policlinico e Pietralata, area che nei prossimi anni verrà profondamente stravolta da interventi urbanistici ed edilizi, nuovi uffici e nuovi condomini oltre al progetto dello stadio della Roma, l'analisi fa emergere una certa attività a Casal de' Pazzi, al confine tra III e IV municipio e vicino alla Riserva Naturale Valle dell'Aniene. Le case, spesso ristrutturate, costano tra i 1.800 e i 2.000 euro/mq in zona Rebibbia, arrivano a 3.000 euro nel tratto più verso la via Nomentana. Il target di acquirenti è quello di giovani coppie che prediligono tagli piccoli e scelgono il quadrante perché lavorano tra Terna, Enel e Telespazio. Crescono i canoni di locazione soprattutto tra stazione Tiburtina e via dei Monti Tiburtini: fino a 850 euro al mese per un bilocale, anche perché molti non riescono a comprare e la domanda è alta. 

Periferia a due velocità

Andando ancor più in periferia, tra Porta di Roma e Nuovo Salario, si notano valori a due velocità. Nel primo caso, il quartiere sviluppatosi dai primi anni Duemila con l'apertura del centro commerciale, i prezzi sono in calo, anche se non evidente. Nuove palazzine sono state costruite e sono in costruzione ancora oggi, l'offerta è abbondante e gli appartamenti sono tutti classe energetica A con pannelli fotovoltaici e impianti domotici. Per un appartamento nuovo di zecca si arriva sui 3.500 euro al metro quadro, mentre le soluzioni più "vecchie", quindi risalenti alle prima realizzazioni nel quartiere, restano sui 2.800 al mq. Al Nuovo Salario, invece, le case costano di più rispetto al 2022. Le famiglie cercano tagli più grandi, in palazzine in cortina risalenti agli anni '70, spesso con servizio di portineria, sempre più raro nella Capitale. Un appartamento ristrutturato può essere messo sul mercato anche a 3.500 euro/mq. Verso la metro Jonio si trovano soluzioni più economiche a 2.000, 2.500 euro al metro quadro. A livello di affitti, per un monolocale si possono chiedere 800 euro a dimostrazione del fatto che in quel quadrante l'offerta è poca, a fronte di un'intensa domanda.

A San Giovanni e dintorni fino a 6mila euro/mq 

Una panoramica su altri quartieri più richiesti della Capitale ci porta a San Giovanni e nel quadrante est ma più centrale della città. I bilocali costano sempre di più e vengono acquistati per affitti brevi e studenti. Una soluzione di 60 mq in ottimo stato può costare anche 300.000 euro. Immobili costruiti anche quasi cento anni fa, ma in buono stato, vengono messi sul mercato tra un minimo di 4.000 e un massimo di 6.000 euro al metro quadro, soprattutto se attici o appartamenti con spazi esterni inclusi nell'area tra piazza Epiro, via Gallia, Porta Larina e viale Metronio. Al Tuscolano e all'Appio Claudio, scendendo quindi un po' più a sud, i prezzi sono rimasti invariati. Si va dai 3-4.000 euro al metro quadro per Appio Claudio, Quarto Miglio e Appia Antica, mentre per chi cerca prezzi quasi dimezzati ci si può accontentare di Don Bosco, Cinecittà Est e Subaugusta. 

All'Eur prezzi alle stelle per case nuove

Si abbassano dello 0,9% i prezzi nella macroarea di Roma sud. Stabili all'Eur, dove arriveranno entro due anni quasi 4.000 lavoratori e lavoratrici nelle torri del Ministero delle Finanze dove si trasferirà Trenitalia. Diminuiscono nel quartiere Giuliano Dalmata (3.000 euro/mq), mentre all'Eur in centro le disponibilità economiche crescono e arrivano a 4.000 euro al metroquadro per tagli ampi, dai 120 ai 140 mq. Sono stati realizzati diversi cambi d’uso da uffici ad abitazione e il nuovo costa intorno a 8.000 € al mq se in classe A++. Si scende a 5.000 € al mq per un immobile ristrutturato in classe F o in classe E.   

Diminuiscono i mutui erogati

grafica andamento mutui lazio

Resta, però, il tema dei tassi dei mutui. Nel 2023 si è arrivati a superare abbondantemente il 4% e sempre meno famiglie sono riuscite ad accedere al finanziamento delle banche per comprare casa. I dati su Roma e sul Lazio sono di Banca d'Italia, elaborati dalla Kìron Partner Spa che si occupa di mediazione del credito per Tecnocasa. A livello nazionale tra il 2023 e il 2022 c'è stata una diminuzione del 25,4% nel volume di finanziamenti erogati, un trend iniziato due anni fa. Nel Lazio nel 2023 le famiglie hanno ricevuto 5 miliardi e 17 milioni di euro di finanziamenti, una diminuzione del 28,9% rispetto al 2022. A Roma e provincia 4 miliardi e 444 milioni di euro, con una variazione negativa molto simile: -28,8%. "Nel 2024 ci aspettiamo una riduzione dei tassi di interesse - spiega Stefano Cellitti - , che il mercato già sta scontando in particolare sui tassi fissi, con indici di riferimento Eurirs utilizzati per il calcolo di quest’ultimi in discesa, che hanno portato le banche nell’ultimo periodo a tornare sul mercato con prodotti molto competitivi rispetto al 2023. Si rileva interesse verso i mutui 'green' con prodotti intorno al 2,50% e verso i giovani under 36 con la possibilità di abbinare garanzie statali". 

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