Caos affrancazioni, la storia di Evelin: "Il Comune mi diede il nulla osta alla vendita senza vincolo"

Un appartamento di 70 metri quadri, con cantina e posto auto, acquistato su carta all'interno di un piano di zona (il D6 di Osteria del Curato, oggi VII Municipio) rivenduto dopo 13 anni e adesso al centro di un contenzioso - non ancora finito in tribunale - tra ex proprietaria e acquirente. E' il caso che vede protagonista Evelin Cucci, 44 anni, dipendente di un'azienda privata. Nel 2002 compra per 105.000 euro più Iva (53.000 subito, il resto successivamente) una quota come socio dalla cooperativa che stava costruendo in convenzione su un terreno di proprietà di Roma Capitale, la "Edilizia Midicoop Europa Laurentina Prima". 

Il nulla osta del Comune

Per due anni non si vede nulla, poi il cantiere parte e quando gli appartamenti vengono consegnati nel 2005 "sono in condizioni pessime, così io come gli altri 30 proprietari ho tirato fuori altri soldi, circa 90.000 euro, per lavori sia esterni sia interni all'immobile". Ma il problema non è (tanto) l'aver pagato alla fine 195.000 euro per un appartamento di edilizia residenziale pubblica ("il prezzo, al netto dei lavori che ho dovuto fare, era stato stabilito dalla convenzione"). "Nel 2015, a gennaio, prima di procedere alla vendita - spiega Cucci a Roma Today - su suggerimento di mio fratello che fa l'agente immobiliare, ho chiesto al Comune un parere sulla possibilità di metterlo a prezzo di mercato, visto che insisteva in un piano di zona. Il 9 febbraio il dipartimento urbanistica mi ha risposto, a firma del dirigente Tonino Egiddi, specificando che non esisteva alcun impedimento".

"Non sussistono vincoli"

Secondo quanto è possibile leggere dal documento ufficiale del Pau, il dipartimento che si occupa di attuazione urbanistica "secondo la convenzione stipulata il 26 luglio 2002 tra Comune e Società Cooperativa non sussistono limitazioni o vincoli di alcuna natura". L'importante è procedere al trasferimento o alla locazione trascorsi 5 anni dal primo passaggio di proprietà. "Tranquillizzata da questo nulla osta ufficiale - prosegue Evelin - ho messo l'immobile in vendita a 295.000 euro, più basso rispetto al valore di mercato della zona che allora era tra i 320 e i 330.000 euro. Ho concluso la cessione a 280.000 euro nel maggio 2015". A settembre di quell'anno, però, irrompe nel mercato immobiliare dei piani di zona la sentenza a sezioni unite della Corte di Cassazione, la 18135 di cui abbiamo parlato già in precedenza. Il vincolo di prezzo che si considera decaduto dopo 5 anni è un'interpretazione errata, il prezzo degli immobili viene automaticamente sostituito in tutti i contratti stipulati. Scoppia il caos, che coinvolge anche Evelin.

La richiesta di risarcimento

"A ottobre 2018 la nuova proprietaria - prosegue Evelin - mi invia la prima lettera tramite avvocato. Mi ha chiesto la differenza tra il valore dell'immobile (più rivalutazione, interessi e spese legali) e quanto lo aveva pagato. A quel punto, visto che era subentrata la delibera comunale sulle affrancazioni, ho inviato la prima istanza, era il marzo del 2019". Pagando una quota calcolata secondo complessi algoritmi stabiliti dall'amministrazione, quindi, anche gli ex proprietari possono ottenere lo svincolo ed evitare di finire in tribunale con richieste "monstre" da parte degli acquirenti. "Ma a ottobre 2019 - denuncia Cucci - ho scoperto che la documentazione che avevo inviato per mezzo di posta certificata non era stata scaricata. Quindi l'ho portata di persona e a febbraio 2020 ho saputo che era stata finalmente perfezionata la mia domanda. Ma a distanza di oltre un anno e mezzo non so ancora quanto devo pagare". 

La richiesta di mediazione: "Il Comune si rifiuta"

Da quel momento inizia uno scambio "epistolare" tra la signora Cucci e il dipartimento urbanistica, ma anche con la segreteria dell'ex assessore Luca Montuori: "Io mi sono legittimamente affidata alla pubblica amministrazione chiedendo il nulla osta - continua - e l'ho ricevuto con tanto di firma del dirigente. Mi sento presa in giro dal Comune, anche perché quando ho proposto una mediazione, né loro né il dirigente del dipartimento si sono presentati". La proposta di mediazione è stata inviata il 3 giugno 2020 dal legale di Evelin, l'avvocato Andrea Lamonaca: "La scelta di convocare il Comune in mediazione - spiega il legale a Roma Today - è stata data dal fatto che mi sembrava un passo da fare prima di eventualmente intraprendere una causa, per portare quindi la situazione davanti al Tribunale dando prova dell’assenza di riscontro. Una scelta consapevole da parte nostra. Però alla mediazione hanno deciso di non partecipare, mandando una comunicazione pre-stampata in cui spiegavano di non ritenersi responsabili di quanto successo al tempo. Loro interpretano il nulla osta come un semplice parere, ma non si può considerare tale, perché c'è stata una richiesta formale a cui è stata data risposta con tanto di firma del dirigente. Dirigente che non ha dato alcuna comunicazione in merito alla convocazione in mediazione, si è trincerato dietro assoluto silenzio". 

"Io sono disposta a pagare quanto dovuto per l'affrancazione - conclude Evelin - e sto aspettando di conoscere l'importo. Nel frattempo ricevo a cadenza di due o tre mesi lettere da parte della nuova proprietaria che mi intima di pagare l'affrancazione. Ma gli errori fatti dall'amministrazione del tempo, chi li paga? Mi auguro che con il nuovo sindaco e il nuovo assessore le cose cambino". 

Cos'è l'affrancazione e quando entra in gioco

L'affrancazione è la via d'uscita che un proprietario o un ex proprietario può intraprendere per sbloccare il vincolo di prezzo massimo imposto dalle convenzioni stipulate tra Comune di Roma e cooperative costruttrici. Parliamo di immobili realizzati per chi non ha la capienza economica per acquistare ai prezzi di mercato: gli enti locali, a partire dagli anni '70 e '80, hanno contribuito alla realizzazione di interi quartieri, i cosiddetti Piani di Zona. Il vincolo di prezzo, a differenza di quanto si è pensato fino al 2015, non si esauriva dopo 5 o 10 anni dal primo trasferimento dell'immobile. Per eliminarlo, il Comune ha stabilito una sorta di "tassa", diversa da proprietario a proprietario, calcolata in base ad un algoritmo non proprio di semplice comprensione (anche, sembra, per lo stesso Comune) chiamato per l'appunto affrancazione. Dal 2020, grazie ad un decreto firmato dall'allora Ministro dell'Economia Roberto Gualtieri, oggi sindaco di Roma, la procedura è stata semplificata e si contano, in nemmeno due anni, oltre 8.000 istanze presentate dai cittadini romani e ancora, per la maggior parte, inevase.