Perché le affrancazioni e la lentezza del comune hanno paralizzato il mercato immobiliare di Roma

Vendere casa in un piano di zona a Roma, soprattutto dall'ormai famigerata sentenza a sezioni unite della corte di Cassazione del 16 settembre 2015, è diventato un percorso a ostacoli. Dall'altro lato, chi vuole comprare deve mettere in conto tempistiche lunghe prima di vedersi riconoscere la proprietà di un immobile. Il vincolo di prezzo massimo imposto dalle convenzioni urbanistiche è un freno potente, che il comune elimina in cambio del pagamento della temuta affrancazione, ma gli uffici non hanno sufficienti risorse umane per sbrigare le migliaia di pratiche accumulate. 

Nel 2015 la Cassazione si esprime a sezioni unite (sentenza 18135): l’interpretazione che considera decaduto il vincolo di prezzo massimo dopo 5 anni è errata, tutti i contratti stipulati vengono automaticamente sostituiti nel loro prezzo

Per capire l'impatto che questa dinamica ha avuto sul mercato immobiliare, RomaToday ha interpellato Massimo Le Donne, da trent'anni agente Tecnocasa e responsabile delle zona di Torraccia, Casal Boccone e Casal Monastero dal 2013. Un quadrante particolarmente interessato dal tema, essendo stato Torraccia (piano di zona C1) il primo quartiere a riunirsi in una class action per chiedere una semplificazione delle procedure di affrancazione. "Dalla sentenza del 2015 è cambiato davvero tutto - spiega subito Le Donne - perché fino a quel momento su Torraccia e Casal Monastero (piano di zona D1, ndr) si lavorava tranquillamente, grazie ai nulla osta rilasciati dal comune rispetto al prezzo massimo di cessione. Da settembre di quell'anno il baratro: siamo stati completamente fermi per almeno un anno, tanto dal rischiare di chiudere la filiale. Il mercato si è ridotto almeno dell'80%". E non si fa fatica a immaginare la stessa sorte anche altrove: a Roma esistono quasi 150 piani di zona, oltre 200.000 alloggi, circa il 15% del patrimonio immobiliare esistente. A salvarsi è stato chi ha accettato di vendere al prezzo massimo di vendita, soprattutto nei piani di zona più "giovani", nati a inizi anni 2000: "In quelle zona il vincolo combaciava più o meno col prezzo di mercato" spiega Le Donne.

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"Gli sviluppi successivi - prosegue l'agente - soprattutto le nuove leggi e le affrancazioni semplificate, hanno gradualmente permesso di tornare a fare compravendite come prima. In ogni caso noi non stabiliamo mai il rogito prima di un anno dal preliminare, perché il comune impiega dai 7 agli 8 mesi per fornire il calcolo dell'affrancazione, altri due o tre per avere la determina che permette di andare dal notaio". Un aiuto importante è stato dato dalla trasformabilità del diritto di superficie in diritto di proprietà, deliberata però in soli 14 piani di zona allo stato attuale: "Torraccia è uno di questi - spiega Le Donne - quindi il mercato si è ripreso, anche se lì erano già più avvantaggiati perché circa il 30% dei proprietari era già in piena proprietà". Nonostante ciò, aggiunge Le Donne "molti notai hanno continuato a rifiutarsi di rogitare, anche in diritto di proprietà, data la quantità di leggi, modifiche e differenti interpretazioni delle norme". 

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Eppure le tempistiche un anno e mezzo fa si erano accorciate: "Sì, parliamo di 4-5 mesi per fare tutto - afferma l'agente Tecnocasa - perché era stata data la possibilità ai tecnici di fare i conteggi e si era stabilita una cifra massima di affrancazione in base alla metratura dell'immobile, molto più bassa rispetto al passato. Poi, però, la burocrazia ha nuovamente stretto le sue maglie riportando l'iter ad un anno, quando va bene. Il tecnico fa il conteggio, il proprietario paga, viene tutto protocollato e consegnato al comune, poi però si blocca". Come le trasformazioni, praticamente non più lavorate. 

Allo stato attuale delle cose, seppur con la novità della delibera del primo febbraio "il mercato non è ancora lineare, non tutti possono aspettare 10 mesi o peggio - continua  - quindi o si va in altre zone o si preferiscono gli affitti. Da qui a un anno mi auguro che anche i tecnici possano asseverare, così da velocizzare le pratiche. In tal modo riporteremmo il mercato immobiliare a prima del settembre 2015". 

La proposta dell'esperto è semplice: "Se si desse la possibilità ai tecnici anche di asseverare l'affrancazione - specifica Le Donne - ottenendo immediatamente l'atto utile al rogito e poi il comune si occupa di fare i dovuti controlli, sarebbe una svolta importante". Infine anche l'agente immobiliare si sofferma sull'estendibilità dei piani di zona trasformabili come contributo importante alla soluzione del problema: "Ce ne sarebbero circa 50 pronti per essere deliberati - fa sapere - dove gli espropri sono terminati".