Affrancazioni, storia di un venditore-compratore: "Spero che la nuova legge blocchi tutto. Ma c'è ancora troppa incertezza"

“Aspetto che il giudice dichiari l’improcedibilità della causa che mi è stata mossa come venditore. Solo così potrò porre fine ad un incubo durato due anni”. Giorgio, che preferisce usare un nome di fantasia, nella vicenda della compravendita delle case realizzate nei piani di zona, è sia venditore sia acquirente. Ha ceduto una casa vincolata a prezzo massimo di cessione ad un valore di mercato ed acquistato la sua attuale abitazione a costi di mercato anche se, in realtà, era vincolata ad un prezzo calmierato. “Era normale. Tutti vendevano, tutti compravano. In ognuna di queste operazioni mi sono rivolto ad un'agenzia. I notai non hanno mai sollevato alcun problema” racconta. “Per questo oggi che le modifiche di legge mi permettono una via d’uscita spero di arrivare a conclusione di questo incubo al più presto”.

Stiamo parlando di abitazioni realizzate in regime di edilizia convenzionata, acquistate a prezzi ribassati in quanto vincolate da specifiche convenzioni in virtù di finanziamenti e agevolazioni pubbliche usufruite dai costruttori e per questo destinate a determinate categorie sociali. Negli anni, però, sono state rivendute a prezzi di mercato. Il Comune concedeva i nulla osta, i notai firmavano. “Non potevamo fare diversamente” hanno sempre affermato i venditori. “Ci siamo mossi in buona fede”. Una sentenza della Cassazione a sezioni unite emessa nel settembre del 2015 però ha stabilito che quelle compravendite avrebbero dovuto rispettare il prezzo vincolato. Così migliaia di persone si sono ritrovate con case acquistate sul mercato il cui valore reale era ben inferiore a quanto versato. Un introito ‘indebito’ per diversi giudici che in primo grado hanno condannato alcune decine di venditori a restituire la differenza di prezzo per un ammontare che in molti casi sfora i 200 mila euro.

Centinaia di cause. E chi non è arrivato a questo punto, altre centinaia di proprietari ed ex proprietari di immobili, ha raggiunto accordi con mediazioni anche da decine di migliaia di euro. Nel dicembre del 2019, con un emendamento in Senato proposto dal Movimento cinque stelle, il governo gialloverde ha introdotto delle modifiche normative che permettono anche a chi non è più proprietario di questi immobili, quindi anche ai venditori coinvolti nelle cause, di versare quanto dovuto al Comune sancendo l’estinzione di qualunque richiesta di risarcimento. 

Le conseguenze in Tribunale si sono viste a partire da metà gennaio quando i giudici hanno iniziato a dichiarare “improcedibili” le cause a fronte del protocollo di richiesta di affrancazione al Comune finalizzata a svincolare l’immobile dal prezzo massimo di cessione. Una modifica di legge accolta con entusiasmo dai venditori alle prese con richieste di risarcimento da centinaia di migliaia di euro; accusata di iniquità dagli acquirenti che ora denunciano: “Le nostre case non valgono più niente” (qui la posizione degli acquirenti).

Giorgio ha sottoscritto il suo atto di compravendita nel 2005, “anche se avevo comprato la mia casa sulla carta e prima di entrarne in possesso era passato qualche anno. Non c’erano nemmeno le opere di urbanizzazione” racconta. Il suo appartamento, 70 metri quadrati circa in zona Settecamini, “era stato fissato in 101 mila euro da prezzo massimo di cessione anche se io ne ho versati in tutto 150 mila euro, perché erano state conteggiate anche una serie di migliorie che il costruttore diceva di aver apportato all’immobile. La comprai tramite agenzia”.

Dopo pochi anni la famiglia di Giorgio cresce e arriva a cinque componenti. “Ho venduto nel 2011, quando il mercato immobiliare era completamente mutato, per 240 mila euro e contestualmente ho comprato un’altra casa, con una stanza in più, nel palazzo di fronte al mio, per 300 mila euro. Questa casa, oggi, ne vale 150 mila”.

Nel novembre del 2016 una doccia fredda. “Mi viene recapitata una lettera a casa con la quale le persone alle quali io ho venduto chiedevano indietro la differenza tra il valore del prezzo massimo di cessione e quello a cui avevo venduto, circa 140 mila euro” racconta Giorgio. “Non c’è stato modo di arrivare a una mediazione. Da allora non sono più riuscito a programmare alcuna spesa per la mia famiglia. Ho vissuto costantemente nell’incubo di dover restituire tutti quei soldi nonostante io stia pagando un mutuo per la casa dove vivo ora, anch’essa vincolata dal prezzo massimo di cessione. Quando ho capito che mi dovevo tutelare, circa due anni dopo quella lettera, in qualche modo ho preso una decisione di cui mi vergogno: mi sono rifatto su chi mi aveva venduto casa”.

Oggi la prima causa è arrivata quasi a conclusione. Ho già depositato il protocollo con la richiesta di affrancazione avanzata al Comune e confido nel fatto che il giudice decreti l’improcedibilità della causa che mi è stata mossa. Abbiamo chiesto un’anticipazione. Non appena avverrà, ho intenzione di ritirare anche la richiesta di risarcimento che ho avviato a mia volta alla famiglia che mi ha venduto la casa dove vivo ora per chiudere una volta per tutte con questa brutta storia". Del resto, racconta Giorgio, "l’affrancazione per svincolare la mia casa costa solo 2.500 euro. Solo che c’è stato un momento in cui era più veloce avviare una causa che non sperare di concludere l’iter di affrancazione”. Un aspetto incerto anche oggi “dal momento che negli uffici capitolini gli iter per le domande di affrancazione non sono in lavorazione”. 

Michela Scafetta, avvocato difensore di Giorgio, commenta: “ Questa innovazione legislativa è sicuramente un passo avanti rispetto a quella che è stata negli ultimi anni una guerra impari, al momento però le certezze sono ancora poche perchè i decreti attuativi non sono ancora usciti, i venditori stanno facendo le domande di affrancazione per un bene immobile che non è più in loro possesso, incerto sarà l'esito di queste domande. Mi aspetto presto un intervento chiarificatore del legislatore che in qualche modo definitivamente ponga fine ad un contenzioso di cui al momento l'esito è molto incerto e sicuramente il dispendio economico è troppo alto".