Piano di zona Romanina, una sentenza condanna la cooperativa: "Prezzi di vendita nulli, differenza da restituire"

Prezzo nullo e condanna a restituire la differenza versata. Nella battaglia dei residenti nei piani di zona della Capitale per il riconoscimento degli importi agevolati, i cosiddetti prezzi massimi di cessione, è stato segnato un altro punto a favore dei cittadini. Con una sentenza del 9 gennaio scorso il giudice Giovanna Schipani ha riconosciuto a due residenti del piano di zona Romanina che la somma fissata dalla cooperativa costruttrice nei contratti di prenotazione dei loro alloggi stipulati nel 2002 era più alta del dovuto. 

Circa 186 mila euro per il primo, circa 182 mila per il secondo con l’importo effettivamente versato cresciuto a quasi 190 mila euro. Avrebbero invece dovuto ammontare a quasi 142 mila euro il primo e 140 mila euro circa il secondo. Tra i 40 e i 45 mila euro in meno ad appartamento. A uno dei due inquilini, infatti, quello che ha effettivamente versato l’importo, è stata riconosciuta la restituzione di una somma per oltre 36 mila euro. L’altro, invece, nel 2009 era stato escluso dalla cooperativa per essersi rifiutato di pagare, ma l’illegittimità della delibera è stata confermata in Appello in un procedimento a parte. 

La storia è molto simile a quanto accaduto in tanti altri piani di zona della città. La Linea Nuova Società Cooperativa Edilizia arl ha ricevuto dei contributi pubblici dalla Regione Lazio per la realizzazione di alcuni immobili nel piano di zona D5 Romanina e nel 2002 ha stipulato una convenzione con il Comune di Roma che gli ha assegnato l’area ricompresa nel piano di edilizia economica e popolare. I cosiddetti contratti di prenotazione con coloro che facevano parte della cooperativa sono stati stipulati proprio tra la fine di aprile e quella di giugno del 2002. Il prezzo massimo di cessione era stato fissato all’articolo 14 della convenzione definitivamente approvata dall’amministrazione capitolina nel 2006.

Come accaduto per molti altri piani di zona, però, dalle tabelle con le cifre per la vendita e l’affitto di questi alloggi non è stato sottratto il contributo pubblico. In relazione alla costruzione di alcuni quartieri, in merito alla determinazione dei prezzi sono stati aperti diversi filoni di indagine (non è il caso in questione). In un caso si è anche arrivati al processo. Il contributo pubblico, come ricorda anche il giudice nella sentenza, ha come “beneficiario effettivo e finale il cittadino” dal momento “che la normativa dettata in materia di edilizia residenziale pubblica si proponeva, in generale, di dare attuazione al diritto all’abitazione garantito dalla stessa Costituzione attraverso interventi preordinati a contenere costi di acquisto e canoni di locazione degli immobili, al fine di consentire anche alle fasce più deboli di soddisfare il bisogno di un’abitazione dignitosa”. 

Il Comune di Roma, tra il 2013 e il 2014, ha deciso di rivedere, con procedimenti in autotutela, le tabelle accordate a tutta una serie di cooperative. Compresa la Linea Nuova che contro questa decisione è ricorsa al Tar. Il Tribunale amministrativo però ha accolto solo in parte le sue richieste, in particolare solo la liceità dell’aggiornamento agli indici Istat di tali importi mentre ha confermato la necessaria sottrazione del contributo pubblico agli importi finali.

Gli inquilini hanno così chiesto ad un giudice di “accertare il vero prezzo massimo di cessione” e di “dichiarare illegittimo” quello fissato nel 2002. Il giudice, ripercorrendo le motivazioni della sentenza del Tar, ha confermato la revisione al ribasso delle tabelle. “Anche nella convenzione l’obbligo di scomputare l’entità del finanziamento dal costo di costruzione non era stato compiutamente esplicitato” si spiega nella sentenza “appariva evidente che i costi cui fa riferimento la suddetta normativa […] erano soltanto i costi effettivi sostenuti dal costruttore, tra cui non rientrava il contributo a fondo perduto attribuito dalla Regione”. La detta normativa, si legge ancora, “era chiara e vincolante e non consentiva quindi interpretazioni”. 

Ad accertare i prezzi finali un consulente tecnico d’ufficio: 141.928,92 euro per il primo e di 139.934,57 euro per il secondo a fronte di prezzi di vendita concordati nel lontano 2002 rispettivamente di 186.014,52 euro e 181.976,91 euro. Per la determinazione del costo finale non è stato sottratto solo l’ammontare del finanziamento pubblico. Il consulente ha deciso di non sommare anche il prezzo del posto auto che era stato richiesto all'inquilino. “Per ciò che concerne il posto auto” si legge nella sentenza “si tratta di questione introdotta del tutto tardivamente”. Un punto contenuto anche nella sentenza del Tar che ha ricordato come non fossero da calcolare anche le “migliorie realizzate negli immobili sociali, poiché, come evidenziato da Roma Capitale, non erano contemplate nella Convenzione del 13.9.2002”.

I contratti di prenotazione dell’alloggio, la decisione del giudice, “devono ritenersi parzialmente nulli”. La sostituzione del prezzo sarà “automatica”. Non solo. La cooperativa è stata condannata a restituire all’inquilino 36.286,67 euro versati in eccedenza.  

“Come come ha sempre decretato la norma, il giudice finalmente stabilisce che anche le cooperative sono obbligate al rispetto dei prezzi massimi di cessione e che le società costruttrici, per la vendita degli immobili, non possono richiedere somme ulteriori a giustificare costi diversi da quelli dell’immobile" il commento dell'avvocato difensore degli inquilini oggetto della sentenza, Vincenzo Perticaro, da anni in prima linea insieme al sindacato Asia Usb sulla vicenda dei piani di zona. "Questa sentenza, primo provvedimento specifico che fissa questi aspetti, stabilisce tre aspetti importanti: la necessità della decurtazione del finanziamento pubblico; la possibilità di adeguamenti Istat secondo convenzione, ovvero relativamente agli anni ricompresi dall’inizio della costruzione e il termine dei lavori; Non è possibile chiedere somme ulteriori al prezzo dell'alloggio come, nel caso specifico, quelle per il box auto”. 

Aggiornamento

Come apprende Romatoday la sentenza, che non è ancora passata in giudicato, verrà impugnata dai legali della cooperativa presso la competente Corte d'Appello di Roma.