Mercato immobiliare Roma: atteso un consolidamento delle compravendite, ma valori ancora in calo

“Il mercato immobiliare residenziale capitolino vede confermare, in questa prima parte dell’anno, le principali tendenze evidenziate nella precedente rilevazione di fine 2018, con un trend di leggero irrobustimento delle compravendite e valori invece ancora mediamente in flessione”, è quanto emerge dall’analisi del 2° osservatorio immobiliare di Nomisma 2019.

Il comparto residenziale

Nel 2018 le compravendite hanno segnato un incremento del 3%, percentuale in linea con quella del 2017. Grazie alla progressiva riduzione dei prezzi delle abitazioni sostenuta dalla accresciuta disponibilità di concessione di mutui da parte del sistema bancario, Nomisma rileva un ampliamento dell’importo erogato per i mutui nella provincia di Roma pari a +3,5% rispetto al 2017. Dall’indagine condotta dall’Istituto bolognese presso gli operatori del settore emerge – per il primo semestre dell’anno in corso – una stazionarietà dei principali indicatori dei livelli di domanda e di offerta, sia per quanto attiene la compravendita, sia per quanto riguarda la locazione. I tempi di formalizzazione degli scambi si collocano tra i 7,5 mesi per le abitazioni nuove e i 7 mesi per quelle usate. I divari medi registrano una crescita per gli immobili nuovi (9%) e rimangono stabili, ormai da diversi semestri, per quelli usati (14%).

Passando alla locazione essa appare meno negativa rispetto alla compravendita; i canoni tornano ad aumentare con tassi di crescita tuttavia ancora mediamente contenuti (+0,2% semestrale). Risultano in aumento le famiglie che scelgono la soluzione abitativa dell’affitto come prima casa, a discapito delle locazioni di tipo transitorio o per studio e lavoro, in calo rispetto allo scorso anno. I tempi di locazione scendono sui 3,5 mesi in media per le abitazioni nuove e si riportano sui 4 mesi per quelle usate, mentre la redditività lorda da locazione si attesta mediamente intorno al 5,8%.

Il comparto non residenziale

Esso si presenta ancora caratterizzato da dinamiche piuttosto negative; il dato a consuntivo del 2018 conferma la battuta d’arresto già anticipata da Nomisma a novembre dello scorso anno. La domanda risulta ancora una volta in diminuzione per tutte le tipologie, cosicché l’offerta tende a risultare sovrabbondante rispetto alla capacità di assorbimento del mercato. Nel comparto direzionale la contrazione dei valori è stata più evidente in alcune zone della capitale: la media cittadina è rimasta ancora in territorio negativo (-0,9% nel semestre), trainata soprattutto dall’accentuazione della flessione nelle zone centrali (-2,5%) e semicentrali (-1,8%). Al contrario, altre zone periferiche hanno mostrato un’attenuazione della diminuzione dei prezzi medi rilevati. La riduzione dei valori non ha frenato l’incremento dello sconto mediamente concesso per la vendita ora al 18% con picchi del 20% in periferia. I tempi di vendita sono leggermente aumentati, portandosi sui 9,5 mesi in media.

Passando al segmento della locazione per uffici l’andamento si presenta simile a quello della compravendita, con canoni ancora mediamente in flessione (-0,5% semestrale), anche se in misura lievemente più attenuata e con tempi di formalizzazione dei contratti in aumento tendenziale (6 mesi e mezzo in media, con punte di oltre 7 mesi e mezzo nelle zone periferiche). Rimane pressocché stabile il rendimento medio lordo da locazione intorno al 5,8%.

In ambito commerciale, la contrazione dei valori è proseguita con una nuova accentuazione dell’intensità del calo, in particolare dei prezzi (-1,2% mediamente nel semestre) e andamenti diversificati nelle varie zone urbane. I canoni, a livello cittadino, risultano ancora in flessione (-0,3% nel semestre), fatta eccezione per le zone centrali dove si è registrato un aumento dello 0,8%. Le tempistiche di finalizzazione delle trattative restano elevate, sia per la vendita sia per la locazione, in particolare per le zone periferiche. In crescita il divario percentuale medio (ora al 17%).

Le previsioni

Nomisma registra come la situazione, per il comparto residenziale, continui ad essere instabile. Ci si attende un consolidamento del numero di compravendite, tuttavia non si ritiene ancora completamente esaurita la fase di flessione dei valori, in termini di prezzi e di canoni, ritenuti ancora in leggera diminuzione.

Per il comparto non residenziale le previsioni non appaiono favorevoli, si attende una flessione dei valori e una contrazione degli scambi, sia per quanto attiene la vendita, sia per quanto concerne la locazione.