Le difformità che riguardano l’immobile possono essere più o meno gravi, ad Avvocato del Cittadino ci sono capitati vari casi di giovani coppie che, una volta entrate nelle case acquistate con tanti sacrifici, si sono trovate a dover risolvere problemi come allagamenti ed intonaci che crollano. Ma vediamo come fuziona:
LA PRESCRIZIONE – Innanzitutto, bisogna conoscere bene i tempi di prescrizione, in alcuni casi molto stretti. L’acquirente ha dai 2 ai 10 anni di tempo, in base alla gravità del vizio, per far valere le proprie ragioni nei confronti del costruttore. Il venditore è invece responsabile per 1 anno da quando ha trasferito la proprietà all’acquirente.
La RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE – Il costruttore è responsabile per gravi vizi dello stabile sia nei confronti del committente che dei successivi acquirenti dell’immobile. Se i vizi non sono gravi (esempio: porte che non si chiudono, rubinetti difettosi, ecc) l’acquirente ha dei tempi stretti per agire: 2 anni dal giorno della consegna dell’opera e 60 giorni – da quando scopre il difetto – per presentare una formale diffida al costruttore per chiedere un intervento urgente o un risarcimento. Se i vizi sono gravi (quindi allagamenti, infiltrazioni importanti, ecc) e viene compromesso il godimento dell’immobile, la prescrizione è di 10 anni. Le difformità gravi debbono essere denunciate entro un anno. Secondo costante giurisprudenza “i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell’acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell’ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell’immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l’immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l’aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione” (Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857). La Corte ha, in particolare, riconosciuto la natura di vizi ex art. 1669 c.c., nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857), distacco d’intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301), manifestazione di efflorescenze e infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351, Trib. Legnano 17 luglio 2012).
RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE – la responsabilità del venditore si prescrive in un anno e si può agire per la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, oltreché il risarcimento per i danni patiti.
CONSULENZA LEGALE E NOTARILE – Avvocato del Cittadino offre la possibilità ai propri soci di usufruire di consulenze legali: per prenotare un appuntamento è necessario chiamare allo 06.45433408 o contattare l’associazione tramite il sito. L’associazione ofre inoltre la possibilità di usufruire di consulenze tecniche, con esperti ingegneri ed architetti e valutazione energetiche.
Per segnalare storie di vizi occulti scoperti dopo la compravendita, scrivetemi a info@avvocatodelcittadino.com (c.a. Avv Astolfi)