A Roma il Sindaco Marino ha voluto, da subito,  chiamare trasformazione urbana, il modo con cui la città si modifica. Il suo assessore Giovanni Caudo, altrettanto velocemente, dichiarava che avrebbe puntato più che sulla  crescita sulla  rigenerazione,  andando a lavorare al suo  interno, a costruire sul costruito. 

Se i  risultati ad oggi in tema di rigenerazione sono ancora pochi (via Reni in partenza e molti incontri municipali che non sempre hanno visto i cittadini condividere quanto proposto loro) è tuttavia interessante, notare come l’unico progetto fin ad ora spinto dall’Amministrazione: lo Stadio di Pallotta/Parnasi, abbia prodotto una piccola, ma importante rivoluzione semantica. 
 
A Roma la parola utilità  sembra  essere stata sostituita da interesse.

Utilità e interesse sono sinonimi solo apparenti. Nella nostra città  infatti non è più così. C’è un ieri. C’è un oggi. Ieri  quando l’Amministrazione comunale trovava i finanziamenti per realizzare un servizio pubblico (una scuola, un campo per lo sport, l’individuazione di aree dove  si sarebbe dovuta realizzare un intervento di edilizia popolare) tutti quei progetti erano corredati, oltre  che da planimetrie, prospetti e calcoli, dal “piano particolareggiato di esproprio”. 

Un  elenco di quei terreni che, non di proprietà pubblica, l’Amministrazione avrebbe dovuto acquisire nella propria disponibilità per  rendere l’opera possibile. Terreni da espropriare. Un verbo che, al di là di una certa minacciosità etimologica,  stava a significare privare, previo un compenso,  qualcuno di un bene,  come  una porzione di terreno privato, per rendere quanto progettato nella disponibilità della comunità. 

Sulla quantificazione del compenso con cui pagare l’esproprio in Italia ha pesato e molto la giurisprudenza che, con diversi e successivi  pronunciamenti della Corte di  Cassazione, ha  fissato il prezzo del terreno da espropriare portandolo, da quello che era poco più di  un’indennità, al valore di mercato. 

Così di fatto da molto tempo le Amministrazioni si sono trovate nell’impossibilità di ricorrere all’esproprio per pensare prima, progettare e realizzare  poi, le opere pubbliche secondo un disegno urbanistico. Scelte di carattere sociale, economico, ambientale si sono trovate  a fare i conti con il criterio della determinazione dell’indennizzo. 

Nel tempo, questo, è passato dal valore di mercato, fissato nella primitiva  legislazione del 1865,  al valore agricolo indicato con il famoso articolo 16 della legge 865/1971 ( la legge  madre dei programmi di edilizia pubblica in Italia)  e poi abrogato con la nota sentenza n. 5 del 1980. 

Con quella sentenza  la Corte Costituzionale e di fatto ha “frenato” non riconoscendo legittima la valutazione agricola di un bene l’attività espropriativa delle Amministrazioni. 

Queste infatti sono state, di colpo, costrette a rifarsi alla legge ottocentesca e quindi a riconoscere «giusto prezzo che avrebbe avuto l'immobile in una libera contrattazione». Come poter continuare a trasformare le città? a renderle patrimonio di tutti? in assenza di fondi e di spazi e terreni di proprietà pubblica? 

Un dilemma, e siamo all’oggi, risolto con l’introduzione,  più che nel corpus disciplinare  urbanistico, nella pratica legislativa sussidiaria di vere e proprie determinazioni “eversive” (copywrit Vezio De Lucia) che hanno inaugurato la stagione della cosiddetta “urbanistica contrattata”. 

Una pratica che ha interessato l’intero territorio  permettendo  a chi metteva a disposizione il proprio terreno, di poter fare anche lui qualche cosa (anche tanto) dove non avrebbe potuto farlo.

L’urbanistica ha preso così le sembianze di un “bancomat” dove la fessura è rappresentata dalle tante cose che servono alla città : i programmi; la tessera dal proprio bene che si intende offrire e che si presenta all’incasso: il terreno o l’ immobile a secondo dei casi); il denaro  da ritirare: la quantità di metri cubi  da realizzare che l’Amministrazione concede in cambio. 

E’così ovunque. E’ prassi consolidata dal Piano Regolatore a Roma dove, addirittura, le centralità del  Piano sono state pensate su terreni privati. Un prezzo pesante per la città pubblica chiamata a  fare i conti con i signori della rendita. 

Con il recentissimo voto del Consiglio Comunale romano (22- 12- 2014) che ha riconosciuto ad alcune opere di contorno al nuovo Stadio di Jeames Pallotta, il patron della Roma e all’immobiliarista Parnasi  e ai “loro” 900 mila metri cubi fatti di Uffici direzionali, lo status di opere di pubblico interesse  a Roma si può ancora parlare di Città Pubblica?

Quando, è il caso dello Stadio a Tor di Valle, un privato propone un’opera, individua un’area in modo unilaterale, decide cosa fare per garantirsi la sostenibilità economica inzeppando di cemento quell’ansa del Tevere, mercanteggia quello che potrebbe servirgli o meno, dispoticamente fissa tempi e programmi edilizi è   pubblica utilità? interesse pubblico?

Quando le opere infrastrutturali che serviranno allo Stadio per funzionare  non solo non risolvono, ma neppure aiutano in modo forte l’abitare dell’intorno è questa la rigenerazione urbana?